土地家屋調査士試験（過去問）の質問です。土地が...

土地家屋調査士試験（過去問）の質問です。
土地が敷地権の目的となる前に発生した登記原因により、土地のみについて所有権移転の仮登記がされており、その土地が敷地権の目的となった後に本登記をする場合、その前提として申請する区分建物の表題部の変更の登記の申請情報を記載した書面には、分離可能規約を設定したことを証する情報を提供しなければならない。
・・・との問題がありますが、よくわかりませんでした。
回答をみると「土地登記に敷地権である旨の登記がされていると本登記をすることができないので、敷地権である旨の登記を抹消する必要がある。
そこで敷地権を抹消するための区分建物の表題部の変更登記を申請することになるが、これは、分離処分可能規約を設定したことにより敷地権が敷地権でない権利となったわけではないので、分離処分可能規約を設定したことを証する情報を提供する必要はない。
」・・・との解説がありましたが、いまいち理解できませんでした。
ながながと長文になってしまいましたが、誰か分かり易く教えていただければ助かります。
よろしくお願いします。

ややこしい問題ですね。
うまく回答できるか挑戦してみます。
１．区分建物の登記がされた場合の原則です敷地権の登記がされた土地というのは、区分建物と権利関係と一体となっていて土地だけとか区分建物だけの権利を設定することや所有権を移転することができないという事はわかりますね。
敷地権の登記がされた土地の登記事項証明書には 「所有権敷地権」と記載され敷地権の対象となる建物が記載されます。
２．区分建物の土地だけを所有権移転する場合や権利の設定をする場合敷地権の登記がされた土地は、土地だけを所有権の移転や権利を設定する事はできなくなりますが、どうしてもする（分離処分をする）必要がある場合には、区分所有者の意思を明確にする必要があります。
この意思を明確にすることを「分離処分可能規約」を設定するといいます。
この「分離処分可能規約」を設定後に区分建物変更登記申請を行い、土地の敷地権を抹消とすると土地だけの権利の移動や設定ができる様になります。
規約というとイメージしにくいのですが、具体的な作業をいくつか説明します。
分譲マンションの場合だったら管理組合の総会を開き、その総会で土地だけを所有権移転するとか抵当権の設定をするといった議案を出します。
区分所有者の決議で議案が可決すると「規約が設定された」状態になります。
また、２世帯住宅で区分建物の登記をしている様な少人数の場合には区分所有者全員の合意により「規約が設定された」状態になります。
（もちろんマンションの総会を開かず全員の合意を得るという事でもいいです。
）この規約が設定されたことを証する情報というのが、マンションの総会の議事録（区分所有法にのっとったもの）だったり、「土地を分離処分するといった旨が記載された文書」に全員の署名捺印がされた書類の事を指します。
登記申請書には添付書類として「規約証明書」と記載される書類のことです。
「情報・・・・」と記載されているのは、紙の書類だけでなく電子化された書類も含むという意味なのかなとは思いますが、電子書面はちょっとうといのでカンベンして下さい。
３．土地のみに所有権移転の仮登記がされている場合仮登記は本登記にするだけで所有権は移転されるのですが、敷地権が付いたままでは所有権の移転手続きができないので、抹消して所有権を移転するというのは解説のとおりです。
解説の後半はこの様に理解されたらいかがでしょうか？
--------------------------------------------------------区分所有者の意思により土地だけ処分する事にした（分離処分可能規約を設定）のではなく、強制的に分離処分する事になってしまったので規約証明書（意思を示す書類）は不要である。
--------------------------------------------------------分かりますか？
分からなければ追加で不明点を書いてみてください。
追加分も回答してみます。
それでも分からなければ、新たな質問を立ててみてください。
実務であれば分譲マンションなど建設しない事例でしょうし、小規模の区分建物であれば最初から「分離分離処分可能規約」をつくり、非敷地権という状態で登記をすると思います。

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